Handelsflächen-Report: Österreichs Verkaufsflächen schrumpfen um 3%
Während sich große Einkaufszentren und Top-Einkaufssstraßen behaupteten, ging in Nebenlagen der Bestand an Verkaufsflächen weiter zurück. (© pixabay/schaerfsystem)
Der „Handelsflächen-Report 2026“ von RegioPlan Consulting bestätigt den Trend der vergangenen Jahre. Denn wie die – erstmals mit dem Handelsverband durchgeführte – Studie zeigt, ist die Verkaufsfläche im Handel im vergangenen Jahr um 3% zurückgegangen. Vor allem in Nebenlagen steigen die Leerstände und die Umnutzung frei gewordener Geschäftslokale gewinnt an Bedeutung.„Was wir derzeit sehen, ist kein Rückzug des Handels, sondern ein Effizienz- und Qualitätsupgrade: Standorte werden gezielt optimiert, Konzepte geschärft und Flächen dort reduziert, wo sie wirtschaftlich nicht mehr nachhaltig sind“, erklärt Rainer Will, Geschäftsführer des Handelsverbands. „Österreich weist aber weiterhin eine hohe Verkaufsflächendichte auf, die sich auch mit der notwendigen Versorgungssicherung in den alpinen Gebieten begründen lässt.“
Denn seit 2014 ist ein kontinuierlicher Rückgang der Verkaufsfläche zwischen 1,5% und 2,5% pro Jahr zu beobachten. Im Schnitt reduzierte sich damit die Verkaufsfläche in den letzten zehn Jahren um jeweils etwa 280.000 m² jährlich. Zum Vergleich: Die größte Shopping Mall des Landes, die Westfield Shopping City Süd, bietet 193.000 m² Einkaufsfläche, die größte Geschäftsstraße, die Mariahilfer Straße in Wien, 199.000 m². Die Jahre 2024 und 2025 waren im bisherigen Zeitverlauf allerdings Ausreißer nach oben, die v.a. durch die Schließungen bei den Möbelhandelsketten Kika und Leiner geprägt waren. Aber auch mehrere größere Bekleidungs- und Schuhhändler mussten ihre Ladennetze deutlich reduzieren oder ganz aufgeben.
Außergewöhnlich sei, dass auch der Lebensmittelhandel Flächen abgebaut hat. Gleichzeitig investiere diese Branche aber gezielt in bessere Standorte. „Der Rückgang der Verkaufsflächen in den meisten Handelsbranchen ist eine Folge des Wandels im Konsumverhalten, den wir seit über zehn Jahren sehen“, betont Romina Jenei, Geschäftsführerin von RegioPlan Consulting. „Einerseits ist der E-Commerce zuletzt wieder stärker gewachsen, andererseits fließt ein immer größerer Anteil der Ausgaben nicht mehr in den klassischen Handel, sondern in Gastronomie, Freizeit und Dienstleistungen wie Fitness, Beauty-Behandlungen oder Kurse.“
Optimierung, Expansion und neue Markteintritte
Der Handel reagiert auf diese Veränderungen mit der Optimierung bestehender Netze, der Investition in moderne Formate, und der Hebung von Effizienz-Reserven: Gut funktionierende Standorte werden oft vergrößert und technologisch aufgerüstet, während schwächere Lagen – insbesondere mit geringer Kaufkraft im Einzugsgebiet – aufgegeben werden. Mittlerweile zeigt sich selbst im Lebensmittelhandel ein leichter Rückgang der Verkaufsflächen. Positiv entwickelt hat sich zuletzt hingegen der Drogeriebereich, in dem Filialvergrößerungen stattfinden und viele Marktteilnehmer weiterhin expandieren.
Die ebenfalls jüngst veröffentlichte jährliche Expansionsanalyse von RegioPlan sieht Woolworth mit 48 Neueröffnungen im Zeitraum 2024 bis 2025 als derzeit dynamischstes Unternehmen am österreichischen Retail-Markt. Dass auch am hart umkämpften Modemarkt mit dem richtigen Konzept Expansion möglich ist, zeigen demnach NKD (+16 Geschäfte) und s.Oliver (+8). Abseits von Woolworth wächst der Nonfood-Diskont ebenfalls weiter, etwa dank Action (+7 Stores).
Aber es treten auch neue Player in den Markt ein. So wird im März 2026 die dänische Drogeriekette Normal ihre ersten beiden Stores hierzulande eröffnen. Die Outdoor-Bekleidungsmarke Arc‘teryx und der Schuhhändler On Running haben ebenfalls für die nächsten Monate ihre ersten Eröffnungen hierzulade angekündigt.
Top-Geschäftsstraßen und Shoppingcenter behaupten sich
Die 25 Top-Geschäftsstraßen des Landes haben sich auch im Vorjahr gut behauptet. Von 2024 auf 2025 verzeichnen sie nur einen leichten Flächenrückgang von 0,4% und halten bei moderaten Leerstandsquoten von im Schnitt 5,6%. Deutlich stärker zeigt sich der Strukturwandel bei mittleren und kleineren Geschäftszonen: Dort ist die Verkaufsfläche in nur einem Jahr um 4,1% geschrumpft, die Leerstandsquote hingegen bereits auf 14,7% gestiegen.
„Der Strukturwandel ist im ganzen Land sichtbar, aber er verläuft differenziert. Während schwächere Lagen stärker unter Druck geraten, zeigen Top-Standorte und gut positionierte Konzepte Stabilität“, erklärt Handelssprecher Will. „Erfolgsfaktoren bleiben starke Einzugsgebiete, hohe Kaufkraft, ein ausgewogener Branchenmix sowie ein hoher Anteil an Gastronomie, Dienstleistungen und Infrastruktur am Standort.“
Etwas besser stellt sich die Entwicklung in der Shoppingcenter-Landschaft dar. So ist die Verkaufsfläche in den Shopping Malls durch eine Neueröffnung im letzten Jahr (Supernova Villach) sogar leicht gestiegen (+0,2%), die Leerstandsquote liegt mit 4,6% etwas unter jener der Top-Geschäftsstraßen. Die Verkaufsfläche der Retail Parks (Fachmarktzentren) ging hingegen leicht zurück (-0,5%). Auch an diesen Standorten ist die Leerstandsquote unterdurchschnittlich (5,2%).
Ärztezentren & Gastro ersetzen Shops nur teilweise
Das kann allerdings nicht über den Umstand hinwegtäuschen, dass nach Ansicht der Experten von RegioPlan insbesondere in vielen mittelgroßen Städten ein Überversorgung mit Verkaufsflächen bestehe. Geringere Quadratmeterumsätze führen dort tendenziell zu einem weiterem Anpassungsdruck – eine weitere Verkaufsflächenreduktion ist also absehbar. Den einsamen „Overstored“-Rekord hält dabei Wiener Neustadt, wo auf jeden Einwohner 6,5 m² Verkaufsfläche kommen. In Steyr, Wels, St. Pölten und Klagenfurt liegt dieser Wert bei rund 5,5 m² pro Einwohner, in Krems und Villach immer noch bei mehr als 4,5 m².
Die Folge sind vermehrte Um- und Nachnutzungen von Handelsflächen. Immer mehr Shoppingcenter integrieren etwa große Ärzte- und Gesundheitszentren in ihr Angebot, Beispiele dafür sind die Millennium City in Wien, der Sillpark in Innsbruck oder das G3 in Gerasdorf. Auch in Innenstädten lässt sich der Wandel klar erkennen – vor allem in Form von mehr Systemgastronomie.
„Nur eine genutzte Fläche ist auch nachhaltig. Es ist daher bei jeder Nutzung zu prüfen, ob es dafür auch Bedarf gibt, also genügend passende Menschen, die Geld für ein Produkt oder eine Dienstleistung ausgeben. Strukturelle Anpassungen sind dort notwendig, wo dauerhaft zu wenig Frequenz erzielt wird“, gibt Jenei zu bedenken. „Gastronomie und Dienstleistung können die freiwerdenden Retailflächen kaum substituieren. In vielen Fällen braucht es deshalb eine Verkleinerung von Handelszonen oder gänzliche Umnutzung.“
Bei immer mehr Online, wie sollen da die Flächen bleiben, also ein ganz normaler Zustand.
Der Satz „Ärztezentren & Gastro ersetzen Shops nur teilweise“ ist auch zum totlachen.
Wir haben Wartezeiten und zu wenig Arzte, Gastronomie sperrt eigentlich mehr zu als auf, also was sollen die ersetzen.
Kann wer erklären was der Handelsflächen-Report so für die Praxis bringt?