Shoppingmalls in Österreich

Laut Regio Data Research hat Österreich im internationalen Vergleich bereits eine außerordentlich hohe Dichte an Shopping Malls.

Österreich hat im internationalen Vergleich bereits eine außerordentlich hohe Dichte an Shopping Malls. Doch Neuprojekte sind nun rar, „müde Konsumenten und das Internet setzen der Branche zu“, sagen Experten. Die Entwickler setzen auf Erweiterungen. Regio Data Research, ein Unternehmen, das jährlich Daten zu der Handelslandschaft in Österreich erhebt und berechnet, hat folgende Trends festgestellt: „Österreich hat bereits die sechsthöchste Verkaufsflächendichte in Europa, Vergrößerung und Umgestaltung statt Neubau und Wien hat die höchste Shopping Mall Dichte.“

Interessantes Ergebnis von Regio Data ist: Österreich liegt mit seiner Shopping Mall Dichte auf Platz 6! Mit 359 m² Verkaufsfläche pro 1.000 Einwohnern erreicht Österreich also einen Spitzenplatz bei der Abdeckung mit Shopping Malls. Lediglich die skandinavischen Länder erreichen höhere Werte. Aber auch in Slowenien ist die Dichte sehr hoch. Während die Schweiz fast die Werte von Österreich erreicht, ist die Dichte in Deutschland hingegen nur halb so hoch!

Regio Data beantwortet die Frage, warum die Dichte in Österreich so hoch  ist, wie folgt: „Die österreichischen Konsumenten sind kaufkraftstark und das Land war und ist daher für viele internationale – vor allem deutsche – Retailer ein interessanter Markt. Die Nachfrage der Einzelhändler nach Standorten in guten Shopping Malls hat daher viele Projektentwickler zur Errichtung neuer Center motiviert.“

Kehrtwende

Die Zahlen zeigen: Seit einigen Jahren hat sich das Blatt dramatisch gewendet: „Nicht mehr die Retailer stehen auf der Warteliste bei den Shopping Mall Betreibern um eine frei Fläche zu erhalten, sondern die Betreiber müssen um jeden Mieter kämpfen, was natürlich die Mieten vor allem bei den schwächeren Projekten nach unten treibt. Das macht die Rentabilität von Neuprojekten für die Entwickler schwierig und auch der übliche Verkauf an Endinvestoren ist steinig, denn die hohen Renditen der vergangenen Jahre können nicht mehr versprochen werden. Und so kommt es, dass, nach den aktuellen Eröffnungen der Weberzeile in Ried und dem Citygate in Wien, praktisch keine wirklich großen, sondern nur mehr mittelgroße und kleinere Projekte in der Pipeline sind, beispielsweise die Seestadt in Bregenz, Perfect Shopping in Neusiedl am See oder das Kampcenter in Zwettl“, erklärt Regio Data. Geringere Risiken für Betreiber und Einzelhändler würden hingegen Erweiterungen von bestehenden Shopping Malls versprechen. Dipl. Ing. Wolfgang Richter, GF der RegioData Research dazu: „Die Expansion der Einzelhändler hat stark nachgelassen, neue Standorte werden genau geprüft. Wenn ein Center bereits gut funktioniert, versucht man es zu vergrößern. Die Betreiber können den potenziellen Mietern gute Zahlen vorweisen und alle Beteiligten wissen eher, worauf sie sich einlassen. Das Donauzentrum in Wien oder die Plus-City bei Linz sind dafür Paradebeispiele. Beide wurden schon mehrmals erweitert.“

Von den 100 größten Shopping Malls gibt es laut Regio Data aktuell bei 15 mehr oder weniger konkrete Erweiterungspläne. In manchen Fällen würden sie bereits umgesetzt, zB. beim Fischapark in Wiener Neustadt oder bei HUMA in Wien. „In anderen Fällen liegen die Pläne noch in der Schublade, weil es keine behördlichen Genehmigungen gibt oder das Mieterinteresse doch zu gering ist“, sagt Regio Data, und: „Das Einkaufsverhalten ändert sich, und dementsprechend müssen die Shopping Malls auch Anstrengungen unternehmen, um weiterhin für die Kunden attraktiv zu bleiben. Das bedeutet Umgestaltung. Von den 100 größten Shopping Malls in Österreich wurden in den letzten fünf Jahren mehr als ein Drittel wesentlich umgestaltet.“

„Trotz Verkaufsflächenzuwächse kaum Umsatzsteigerungen“

Obwohl – zwar deutlich gebremst, aber doch – immer neue Verkaufsflächen dazukommen, steigt der Marktanteil der Shopping Malls insgesamt seit etwa zwei Jahren nicht mehr. „Derzeit können die Shopping Malls 16% des gesamten Handelsvolumens binden. Wenn man die Fachmarktzentren noch mit 10% dazu rechnet, erreichen diese ‚synthetischen’ Handelszonen bereits mehr als ein Viertel des Einzelhandelskuchen“, sagt Regio Data. Zum Vergleich dazu: Die gewachsenen Einkaufsstraßen und Ortskerne kommen nur auf 13%, Onlineeinkäufe in in- und ausländischen Onlineshops bereits auf etwa 11%. Generell mache dem Einzelhandel der Aufstieg des Onlinehandels zu schaffen. Die Konsequenzen: „Einerseits sinken die Quadratmeterumsätze im Durchschnitt, andererseits verschwinden Verkaufsflächen. Die Shopping Malls konnten bisher dagegenhalten, doch nun werden sie auch von diesem Trend betroffen. Dazu kommt, dass nicht alle Neueröffnungen der letzten Jahre erfolgreich waren.“

Übrigens: Alt, aber gut – von den 25 ertragsstärksten Shopping Malls (gemessen am Umsatz/m² vermietbare Fläche) sind fast alle mindestens 15 Jahre alt.

Regionale Unterschiede werden größer

Die meisten neuen Flächen in Shopping Malls sind laut Regio Data in den letzten fünf Jahren in Wien dazugekommen, insbesondere durch Erweiterungen (z.B. Donauzentrum, Auhofcenter), Neubauten (z.B. Citygate) oder die Bahnhofsoffensive der ÖBB (Westbahnhof, Hauptbahnhof, Wien-Mitte). Dementsprechend habe sich das Bild verändert: „Wien hat nun die höchste Dichte aller Bundesländer. Bedingt durch die topographische Situation, aber auch durch restriktive Raum- und Stadtplanungsbestimmungen ist die Dichte in Vorarlberg mit Abstand am geringsten.“